Die kurze Antwort
Ein politisch diskutierter Systemwechsel beim Eigenmietwert ist noch keine verlässliche Grundlage für Ihre persönliche Steuerplanung. Für eine konkrete Entscheidung müssen der geltende Rechtsstand, ein allfälliger Inkraftsetzungstermin und Übergangsregeln geprüft werden.
Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen und praktischen Fragen rund um Eigenmietwert, Umbau und Finanzierung. Er nennt bewusst keinen ungeprüften Reformtermin und keine angeblich bereits geltenden neuen Abzüge.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist vereinfacht ein steuerlich berücksichtigter Nutzungswert einer selbst bewohnten Liegenschaft. Eigentümer erzielen dadurch keine entsprechende Mietzahlung in Geld. Der Wert fliesst im System der Eigenmietwertbesteuerung dennoch in die Einkommensermittlung ein.
Die konkrete Bewertung und steuerliche Behandlung sind anhand der geltenden Bundes- und kantonalen Regeln zu beurteilen. Es genügt deshalb nicht, mit einer pauschalen Prozentzahl für alle Schweizer Liegenschaften zu rechnen.
Weshalb eine Abschaffung nicht nur Vorteile betrifft
Der Eigenmietwert darf nicht isoliert betrachtet werden. Im bisherigen Besteuerungssystem stehen der Anrechnung des Nutzungswerts bestimmte Abzugsmöglichkeiten gegenüber. Wird das System geändert, ist auch zu prüfen, was mit diesen Abzügen geschieht.
Für eine belastbare Einschätzung sind deshalb mindestens drei Grössen relevant:
- der steuerlich angesetzte Nutzungswert;
- die nach anwendbarem Recht abzugsfähigen Finanzierungs- und Liegenschaftskosten;
- die übrige Einkommens- und Vermögenssituation.
Ein tief verschuldeter Haushalt kann anders betroffen sein als ein Haushalt mit einer hohen Hypothek und anstehenden Unterhaltsarbeiten. Ein Schlagwort wie «Abschaffung» beantwortet nicht, wer im Einzelfall entlastet oder stärker belastet wird.
Politischer Entscheid und geltendes Steuerrecht sind zu trennen
Bei einer Reform sind mehrere Ebenen auseinanderzuhalten: politischer Vorschlag, parlamentarischer Beschluss, ein allfälliger Volksentscheid und tatsächliches Inkrafttreten. Hinzu kommen Ausführungs- und Übergangsregelungen.
Welche dieser Schritte für die konkrete Eigenmietwertreform bereits abgeschlossen sind, muss vor einer Veröffentlichung oder Beratung aktuell überprüft werden. Ein Artikel ohne diesen Abgleich sollte keine definitive Antwort auf die Frage geben, ab welchem Steuerjahr neue Regeln gelten.
Für Eigentümer entscheidend: Massgeblich ist die für das betreffende Steuerjahr anwendbare Regelung, nicht allein die mediale Ankündigung einer Änderung.
Sollte ein Umbau vorgezogen werden?
Ein Umbau sollte nicht allein aufgrund einer erwarteten Steuerersparnis bestellt werden. Zunächst muss geklärt werden, ob die Kosten nach dem jeweils anwendbaren Recht überhaupt abzugsfähig sind und welchem Steuerjahr sie zuzuordnen sind.
Wichtig ist insbesondere die Unterscheidung zwischen Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen. Nicht jede Renovation wird steuerlich gleich behandelt. Für energetische Massnahmen können besondere Regeln bestehen, die gesondert zu prüfen sind.
Ebenso wichtig sind nichtsteuerliche Aspekte: Baubewilligung, Stockwerkeigentümerbeschlüsse, Zahlungsplan, Gewährleistung und die Bonität des Unternehmers. Ein übereilter Auftrag kann rechtliche und finanzielle Risiken schaffen, die eine erhoffte Steuerersparnis übersteigen.
Was bedeutet ein Systemwechsel für die Hypothek?
Ob eine Amortisation sinnvoll ist, hängt nicht allein von einem möglichen Schuldzinsabzug ab. Zu berücksichtigen sind Zinsbindung, Liquiditätsbedarf, alternative Mittelverwendung und die Vertragsbedingungen der Finanzierung.
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung können vertragliche Kosten entstehen. Auch eine Umschuldung setzt nicht einfach voraus, dass die bisherige Finanzierung folgenlos beendet werden kann.
Eine sinnvolle Vorbereitung besteht deshalb aus mehreren Vergleichsrechnungen: bisherige Besteuerung, überprüftes neues System und unterschiedliche Zins- und Finanzierungsszenarien. Rechtliche Vertragsprüfung und individuelle Steuerberechnung erfüllen dabei unterschiedliche Aufgaben.
Was gilt für Zweitwohnungen und vermietete Liegenschaften?
Selbst genutztes Wohneigentum, Zweitwohnungen und vermietete Immobilien dürfen nicht gleichgesetzt werden. Eine Reform kann unterschiedliche Kategorien unterschiedlich behandeln; auch kantonale Besonderheiten können relevant sein.
Wer eine Wohnung teilweise selbst nutzt und teilweise vermietet, sollte die tatsächliche Nutzung und Kostenaufteilung dokumentieren. Welche Folgen ein konkreter Systemwechsel hat, lässt sich nur anhand der verabschiedeten und anwendbaren Regeln beantworten.
Ein Beispiel ohne Scheingenauigkeit
Eine Eigentümerin plant eine Dachsanierung und möchte gleichzeitig einen Teil ihrer Hypothek zurückzahlen. Ein Bekannter empfiehlt, alles sofort umzusetzen, weil sich dadurch angeblich «die letzte Abzugsmöglichkeit» sichern lasse.
Vor einem Entscheid sind zumindest die steuerliche Einordnung der Dacharbeiten, die zeitliche Zuordnung, der verifizierte Reformstand und die Bedingungen der Hypothek zu prüfen. Ohne diese Angaben ist eine konkrete Aussage zur Steuerersparnis nicht seriös.
Das Beispiel zeigt, weshalb Terminbehauptungen und pauschale Sparversprechen keine individuelle Prüfung ersetzen.
Vier Unterlagen für eine fundierte Planung
Bereiten Sie die aktuelle Steuerveranlagung, Hypothekarverträge, eine Aufstellung der Liegenschaftskosten und detaillierte Umbauofferten vor. Bei Stockwerkeigentum können zusätzlich Beschlüsse und Reglemente wichtig sein.
Lassen Sie die steuerliche Rechnung bei Bedarf mit einer entsprechend qualifizierten Steuerfachperson erstellen. Prüfen Sie daneben die rechtlichen Fragen zu Finanzierung, Bauvertrag und Eigentumsverhältnissen.
Drei Fragen zum Eigenmietwert
Ist eine Abschaffung automatisch eine Steuersenkung?
Nein. Die Wirkung hängt auch von den gleichzeitig geltenden Abzügen, der Finanzierung und der individuellen Situation ab.
Kann ich Renovationskosten immer vom Einkommen abziehen?
Nein. Kostenart, geltende Regeln und zeitliche Zuordnung sind entscheidend. Wertvermehrende Arbeiten sind nicht ohne Weiteres laufend abzugsfähiger Unterhalt.
Soll ich meine Hypothek wegen der Reform sofort zurückzahlen?
Nicht pauschal. Vertragsfolgen, Liquidität und eine aktuell überprüfte steuerliche Vergleichsrechnung gehören in den Entscheid.
Verträge prüfen, bevor Fakten geschaffen werden
Müller & Pfenninger unterstützt Sie bei rechtlichen Fragen zu Wohneigentum, Bau- und Finanzierungsverträgen. Eine auf Ihre Situation abgestimmte Steuerberechnung sollte ergänzend durch eine geeignete Steuerfachperson erfolgen.
Hinweis: Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zum Schweizer Recht und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Reformstand, Inkrafttreten und Übergangsrecht wurden nicht aktuell verifiziert und sind individuell zu prüfen.